Programma Grondbeleid

Algemeen

Binnen het programma Grondbeleid nemen wij vastgoedprojecten en gebieden in ontwikkeling. Deze voeren wij uit voor gemeentelijk sectoraal beleid met een fysiek-ruimtelijke component. Het gaat daarbij onder meer om wonen, bedrijvigheid, herstructurering van wijken, cultuur, onderwijs, milieu en sport. De uitvoering van dit grondbeleid is omschreven in de Kadernota Grondbeleid die uw Raad op 30 juni 2010 heeft vastgesteld. De uitgangspunten vanuit het Coalitieakkoord staan hierbij centraal.

Nijmegen ontwikkelt zich verder! Vernieuwing, groei en ontwikkeling van de stad is noodzakelijk om de kwaliteiten en het voorzieningenniveau van de stad te behouden en waar mogelijk te versterken. Centraal hierbij staat het economisch perspectief, een kwalitatief goede woning, in een ongedeelde stad die goed bereikbaar is, met duurzaamheid als een belangrijk leitmotiv.
Meer concreet betekent dit: behoud en versterking van groen -geen nieuwbouwprojecten op groene plekken- kritisch kijken naar lopende plannen,  planontwikkeling voor herinrichting Stationsgebied en verder ontwikkeling Winkelsteeg/De Goffert.
Bij de uitvoering van het programma Grondbeleid is er altijd een relatie met andere programma’s. Belangrijke programma’s zijn onder meer: Ruimte & Bouwen, Wonen, Economie, Sport, Onderwijs,  en Mobiliteit.
Wij gaan uit van een zogenoemd faciliterend grondbeleid en kiezen in voorkomende situaties expliciet voor een actieve, ontwikkelende en daarmee risicodragende rol van de gemeente. Dit kan zelfstandig of via samenwerking met marktpartijen en deelnemingen in een Publiek Private Samenwerking (PPS) zoals bij het Waalfront.
In de actieve rol verwerven wij gronden, ontwikkelen plannen, maken terreinen bouwrijp en verkopen deze, zoals bijvoorbeeld het Limosterrein.  Het gemeentelijk Ontwikkelingsbedrijf bereidt deze projecten voor, voert ze uit en wikkelt ze financieel af.

Risicobeheer
Om de risico’s van deze projecten af te dekken is de Saldireserve beschikbaar.  Deze reservepositie is erg belangrijk om tegenvallers bij de uitvoering van de projecten op te kunnen vangen. Zeker in economisch mindere tijden is een adequate reservevoorziening essentieel.
Gelet op de huidige economische vooruitzichten met betrekking tot de vastgoedmarkt en het belang  om een integraal inzicht te krijgen in de financiële risico’s met betrekking tot de lopende planexploitaties, wordt uw Raad separaat geadviseerd in de risiconota Ontwikkelingsbedrijf.  Op basis van dit voorstel met bijbehorende economische scenario’s worden risico’s, beheersmaatregelen, sturingsmaatregelen met bijbehorende  financiële consequenties voor het programma Grondbeleid in beeld gebracht.

Voortgangsrapportage Grote Projecten
Jaarlijks rapporteren wij in de Voortgangsrapportage Grote Projecten (VGP) over de voortgang van de projecten, zowel inhoudelijk als financieel. Hierin signaleren wij ook de ontwikkeling binnen de deelnemingen en het benodigd weerstandsvermogen voor de projecten
Naar aanleiding van de motie “Beter sturen door betere informatie” is er in het najaar van 2012 een discussie geweest met uw Raad hoe deze VGP verder te verbeteren qua informatievoorziening, inzichten in risico’s, beheersmaatregelen en de afstemming tussen de belangrijkste beleidsprogramma’s en de planexploitaties.

Maatschappelijk effect

Wij scheppen fysieke ruimte voor de realisatie van een groot aantal woningen, scholen, wegen, bedrijfshuisvesting en andere maatschappelijke voorzieningen, en maken hierover afspraken met partijen. Wij initiëren en realiseren langjarige stedelijke ontwikkelingsprojecten zoals Waalsprong en Koers West.

Grondbeleid is geen doel op zich. Het is ‘dienstbaar’ aan ruimtelijk beleid en sectoraal beleid zoals wonen, werken, mobiliteit en recreëren. Voor het programma Grondbeleid is de belangrijkste uitdaging om maatschappelijk gewenst grondgebruik te realiseren met een goede verdeling van kosten en opbrengsten.

Bevorderen van maatschappelijk gewenst grondgebruik

Wat willen we bereiken?

Wij bevorderen het maatschappelijk gewenst grondgebruik waarbij sectorale programma’s (zoals Wonen, Sport, Economie) de input vormen voor de te ontwikkelen projecten. Daarnaast zorgen wij voor het tijdig kunnen realiseren van de bouwlocaties die nodig zijn voor deze projecten en de procesaansturing.
Ter bevordering van het maatschappelijk gewenst grondgebruik vormt het grondbeleid een instrument om eenmaal gekozen wijzigingen in bestemmingen te realiseren. Dat gaat verder dan het via het bestemmingsplan mogelijk maken van nieuwe functies. Het leidt tot het verwerven van gronden, het ontwikkelen van stedenbouwkundige plannen en uitgeven van bouwrijpe terreinen voor de realisering van woningbouw, bedrijven, wegen, parken, bijzondere doeleinden, etc. Van belang is daarbij dat de ontwikkeling tegen zo laag mogelijke maatschappelijke kosten plaats vindt.
Voor deze hoofddoelstelling hebben wij geen indicatoren kunnen ontwikkelen.

Wat hebben we bereikt?

Bij raadsbesluit zijn er keuzes gemaakt voor wat betreft het meest wenselijk geacht maatschappelijk grondgebruik in Nijmegen. Deze projecten worden uitgevoerd op basis van planexploitaties (instrument in het kader van de uitvoering van het grondbeleid).

Indicatoren

Wat hebben we ervoor gedaan?

We zijn actief  met haalbaarheidsonderzoeken, het beoordelen van ontwerpen van bouwplannen en/of plannen openbare ruimte en infrastructuur en financiële zekerheidstelling voor het kunnen realiseren van projecten. Opstellen en beheren  van contracten, het voeren van procedures, toetsen van plannen door de gemeentelijke organisatie, sturen op tijd, kwaliteit en geld. Bij deelnemingen en samenwerkingen zoals de Gemeenschappelijke Regelingen Bijsterhuizen en Bergerden of de GEM Waalfront sturen we actief op het gewenste gemeentelijk resultaat, met inbegrip van een adequate risicobeoordeling en -afweging.
Hiervoor worden voortgangsgesprekken gevoerd en rapportages gemaakt. Deze zijn bestuurlijk vertaald richting de Voortgangsrapportage Grote Projecten waarin  wordt beschreven hoe de lopende projecten er voor staan. Hierbij wordt aandacht besteed aan de planning, de eventuele wijzigingen op eerdere besluiten, de financiële uitkomsten en wat er in het programma (woningen, bedrijvigheid, detailhandel, parkeren, groen, sportvelden, voorzieningen, e.d.) is  gerealiseerd en wordt gepland.
In 2013 hebben we een analyse van de  bedrijventerreinen gestart om een betere afstemming te krijgen tussen de verwachte marktvraag en ons gemeentelijk aanbod. Op basis hiervan zijn exploitaties aangepast zodanig dat we nu uitgaan van een jaarlijkse afzet van max. 6 ha aan bedrijventerreinen. In 2014 is ruim 1 ha verkocht. Op dit moment wordt er over ruim 10 hectare gesproken met diverse partijen. De verwachting is dat een deel hiervan ook tot daadwerkelijk transactie zal gaan leiden.

Verhogen van de kwaliteit van het ruimtegebruik

Wat willen wij bereiken?

Wij verhogen de kwaliteit van het ruimtegebruik en de zeggenschap voor de burgers door maximale regie te voeren bij de ontwikkeling van projecten.Kwaliteit van de leefomgeving (bijvoorbeeld Park West) en zeggenschap voor de burger bij de planvorming zijn begrippen die de laatste jaren sterk aan belang hebben gewonnen. Projecten als Dobbelman, LIMOS, Hessenberg en Plein ‘44 kennen een bewonersparticipatie die zonder een actief grondbeleid niet mogelijk was geweest.De realisatie van een gebied als de Waalsprong maar ook de aanpak van andere lange termijn ontwikkelingen, zoals de herstructurering van wijken en Koers West komt niet van de grond zonder gemeentelijke initiatieven en gemeentelijke aankoop van terreinen en panden. Om ontwikkelingen in gang te zetten dient het initiatief in de praktijk bij de gemeente te liggen. Op dit moment wordt herontwikkeling van de westelijke zijde van de spoorzone overwogen. Hierover zijn samenwerkingsafspraken tussen Prorail, VROM en de gemeente Nijmegen.
Voor deze hoofddoelstelling hebben wij geen indicatoren kunnen ontwikkelen.

Wat hebben we bereikt?

Een kleine opsomming van een aantal projecten.
De realisering van de verschillende opgaven op de TPG locatie naderen hun afronding. Poppodium Doornroosje (concertzalen voor respectievelijk 400 en 1100 bezoekers) is reeds sinds 1 oktober 2014 in gebruik. Het fietstransferium (4000 plaatsen) is officieel geopend op 10 december 2014. De officiële opening van de studentenhuisvesting van SSHN – in totaal 430 eenheden - is gepland voor februari 2015.
De eigenaar van de witte spoorwegloods aan het Ooijse Sluispad is halverwege 2014 gestart met het herstel van dit monument.
Voor Knoop Winkelsteeg kan worden gemeld dat begin december 2014 station Nijmegen Goffert is geopend.
Voor de locatie aan de Streekweg geldt dat het plan voor de vestiging van een uitvaartcentrum onherroepelijk zijn geworden.
De herstructurering van het maisonnettegebied is inmiddels ook in volle gang. De gerenoveerde woningen zijn opgeleverd en inmiddels al weer bewoond. De bouw van het Mondial College in Lindenholt Noord is gereed en de school is in gebruik genomen.
Ook de bouw van het voorzieningenhart Waterkwartier is gereed gekomen. De nieuwbouw van het Canisius College aan de Berg en Dalseweg is medio 2014 gestart. Tevens is het PRO college gestart met de nieuwbouwwerkzaamheden op de Dennenstraat.
De herontwikkeling van Plein ’44 is gereed, over de kwaliteit van de bestrating op het plein is de gemeente nog in overleg met ING Realestate. In 2014 zijn de werkzaamheden voor het Splitsingspunt Lent en Westelijke Parallelrroute afgerond. De tijdelijke fietsbrug over de Prins Mauritssingel is verwijderd en heeft plaats gemaakt voor de ontwikkeling van hotel Van der Valk. Voor deze hotelontwikkeling is op 3 september 2014 het bestemmingsplan onherroepelijk geworden en is de grond verkocht in 2014. De realisatie van de Stadsbrug en de reconstructie van de Energieweg is gereed. Het project Ruimte voor de Waal - Nijmegen is volop in realisatie. De fysieke resultaten zijn in het projectgebied goed zichtbaar. Vrijwel alle objecten zijn in uitvoering en lopen conform planning. De inrichting van de kade is in volle gang en dit levert een mooi beeld van het eindresultaat op.

Indicatoren

Wat hebben we ervoor gedaan?

Als belangrijkste ruimtelijk strategisch kader is het Kansenboek vastgesteld door de gemeenteraad. Ook de Structuurvisie voor Nijmegen is in deze een belangrijk kader.
Hierin zijn de beleidskaders en ontwikkeling van de stad op hoofdlijnen vastgelegd.
Met gebruikmaking van ons instrumentarium, zoals genoemd in de kadernota grondbeleid, wordt dit beleid uitgevoerd. We sluiten anterieure overeenkomsten met ontwikkelaars/beleggers, maken afspraken met woningcorporaties, verkopen grond, kopen grond aan, nemen deel aan samenwerkingsverbanden (PPS) als waalfront, verwerven zonodig strategische gronden, en bewaken projecten op prijs, kwaliteit en tijd.
Terughoudendheid is op deze beleidsambities evenwel aan de orde vanwege de economische situatie, het financieel onder druk komen van de planexploitaties en het verder teruglopen van subsidiemogelijkheden.. Om een sluitende grondexploitatie te houden zijn er verschillende mogelijkheden. Zo zijn voor de grondexploitatie GEM Waalsprong in de perspectiefnota al aanvullende middelen vrij gemaakt. Een andere optie is afboeken” op kwaliteitsonderdelen als bijv. de openbare ruimte, afwerkingsniveau bij projecten, maar ook projecten  niet meer verder gaan uitwerken en/of uitvoeren. De uitkomsten van de onderzoeken naar de woningmarktsituatie (WoON 2012 en Facton) betekenen dat een nadere overweging van de woningbouw programmering noodzakelijk is, vooral kwalitatief.
Dit leidt er toe dat wij inzetten om sommige projecten te gaan temporiseren, omzetten of uitstellen.
Enkele voorbeelden hiervan in de bestaande stad waar inmiddels op is ingezet:

  • Van Schuijlenburgweg: inzetten voor vooral zorg en faseren.
  • Spoorzone/westzijde (UWV locatie): tijdelijke inzet voor studenten/starters.
  • Zwanenveld/ROC: inzetten voor vooral zorg en faseren.
  • Hart van Dukenburg: locaties waar geen zorg voorzien is niet  actief op de markt brengen
  • Groesbeekse-/Heijendaalseweg; minder woningen; (bijna) geen appartementen meer.
  • Woontoren Eerste Oude Heselaan: doorgeschoven (2020)

Voor de onderwijshuisvesting is specifiek per deelproject gekeken of temporiseren, omzetten of uitstellen m.b.t. de woningbouwprogrammering mogelijk is.

Rechtvaardige verdeling van kosten en opbrengsten

Wat willen wij bereiken?

Wij streven naar een rechtvaardige verdeling van kosten en opbrengsten over gebruikers, exploitanten, eigenaren en overheid. Op de grond- en vastgoedmarkt spelen grote financiële en maatschappelijke belangen. Agrarische grond die een woonbestemming krijgt, stijgt enorm in waarde, maar anderzijds gaat ‘groene’ ruimte verloren. Relatief profijtelijke woonlocaties leveren (ook de gemeente) veel geld op, maar herstructureringsplannen kosten de gemeenschap in de regel veel geld. Het grondbeleid is er op gericht de kosten en de baten meer in één hand te leggen, zodat een meer rechtvaardige verdeling mogelijk wordt en het risico voor de gemeente wordt geminimaliseerd.

Wat hebben we bereikt?

De rol van het Ontwikkelingsbedrijf is om tot een redelijk kostenverhaal te komen en waar mogelijk te komen tot afroming van bovenmatige winsten welke door externe partijen door ontwikkelingsprojecten kunnen worden gerealiseerd. Dit gebeurt door gebruik te maken van planexploitaties met rekenmodellen welke een en ander inzichtelijk maken. De inzet van de zgn. anterieure overeenkomsten is hierbij eveneens essentieel alsook de eventuele opstelling van een exploitatieplan op basis van de Wro, dat tot doel heeft kosten te kunnen verhalen op particuliere partijen.
Extra opbrengsten vloeien in de Saldireserve  voor een goed risicobeheer en geeft financiële ruimte voor het opstarten en realiseren van maatschappelijke projecten welke de gemeente wil realiseren.
In 2014 heeft het aantal planexploitaties zich gestabiliseerd. Het aantal planexploitaties in ontwikkeling (pio’s) loopt terug. De daling is verklaarbaar vanuit de economische omstandigheden. Verder zagen we ook in 2014 een stabilisatie voor wat betreft de activiteiten als grondverwervingen, verkopen, onteigeningen en deelnemingen.

Wat hebben we ervoor gedaan?

In het kader van de risicobeheersing hebben we op basis van een aantal economische
scenario’s de ontwikkelingsportefeuille doorgenomen. Uitgaande van het basisscenario (in 2014 gaan we weer iets meer woningen realiseren en de economie trekt in 2015 weer licht aan) kunnen we de risico’s nog steeds voldoende beheersen.  Wanneer het scenario in een nog slechtere vorm gaat ontwikkelen, het zogeheten “zwarte scenario”, dan hebben we nog een slag te maken.

Financiële gegevens

Grondbeleid
* € 1.000
Begroting primitief Begroting dynamisch Rekening 2014 Verschil Bdyn - rek

Financiele lasten per product

Instrumenten Grondbeleid

7.092

8.970

18.407

-9.437

Stedelijke Ontwikkelingsprojecten

17.480

15.456

23.419

-7.963

Waalsprong

31.008

21.519

54.033

-32.514

Woningbouwprojecten

382

2.352

7.063

-4.712

Bedrijvigheidsprojecten

2.771

5.119

4.688

431

Herstructureringsprojecten

6.334

4.428

6.762

-2.334

Stadscentrum

2.557

7.345

8.948

-1.603

Koers West

19.506

26.599

18.845

7.753

Maatschappelijk Vastgoedprojecten

10.937

15.624

16.060

-436

Dijkteruglegging

104.038

104.501

73.752

30.749

Totaal lasten product

202.106

211.914

231.979

-20.065

Financiele baten per product

Instrumenten Grondbeleid

-1.548

-4.309

-13.776

9.466

Stedelijke Ontwikkelingsprojecten

-17.480

-15.456

-23.358

7.901

Waalsprong

-31.008

-21.519

-54.113

32.594

Woningbouwprojecten

-382

-1.126

-5.833

4.707

Bedrijvigheidsprojecten

-2.771

-5.119

-4.676

-443

Herstructureringsprojecten

-6.334

-4.428

-6.776

2.348

Stadscentrum

-2.557

-7.345

-8.918

1.573

Koers West

-19.506

-26.599

-18.809

-7.790

Maatschappelijk Vastgoedprojecten

-10.937

-15.624

-16.035

410

Dijkteruglegging

-104.038

-104.501

-73.829

-30.672

Totaal baten product

-196.562

-206.027

-226.122

20.095

Totaal Grondbeleid

5.544

5.887

5.858

30

Toelichting financiën

Het programma Grondbeleid sluit het jaar 2014 af met een beperkt  resultaat (ten opzichte van de begroting) Uitgedrukt als percentage van de begroting komt dit neer op een verwaarloosbare afwijking. Dit komt omdat de uitkomsten van de Voortgangsrapportage Grote Projecten  Februari 2015 in bovenstaand resultaat zijn verwerkt. .
Deze voortgangsrapportage is onlangs  al door de Raad vastgesteld.  De uitkomsten uit het VGP zijn samengevat dat in totaal een bedrag van € 5,3 miljoen aan de saldireserve wordt onttrokken. Dat is een optelsom van een aantal positieve resultaten, met name  ontstaan door een aantal afgesloten planexploitaties en tussentijdse winstnames. Daar staat tegenover, een substantiële toevoeging  aan de voorzieningen voor GEM Waalfront (€ 1,4 miljoen), GR Bergerden (€ 2,3 miljoen) en Onderwijshuisvesting (€ 2,8 miljoen) .Dit komt door:
Waalfront:  de  uitkomsten van de concept-grex 2014 zijn zodanig dat onze eerdere aannames over de minimumvariant van de grex 2013 bewaarheid zijn geworden. En dus de voorziening moet worden opgehoogd.
Bergerden: Als uitkomst van de nieuwe grex – onderwerp van wensen en bedenkingenprocedure voor Lingewaard en Nijmegen – die is gebaseerd op de in het voorjaar vastgestelde toekomstvisie is een aanvullend nadelig resultaat ontstaan, waarin nu wordt voorzien.
Onderwijshuisvesting: vanuit het Coalitieakkoord  is de voorziening verhoogd met € 2 miljoen. Aanvullend daarop is een voorziening noodzakelijk vanwege de problematiek Streekweg 21 (vrijkomend schoolgebouw, waarvoor scenario’s voor alternatieve invullingen worden ontwikkeld) en vertraagde woningbouw- ontwikkeling van een aantal andere locaties.

Toelichting op de lasten
De lasten zijn in totaal € 20,1 miljoen hoger uitgevallen dan begroot.. Dit wordt veroorzaakt door:

  • Hogere lasten planexploitaties, de  toelichting op de projecten is uitgebreid in het  vgp februari 2015 opgenomen.

Toelichting op de baten
De baten zijn € 20,1 miljoen hoger uitgevallen dan begroot. Dit wordt veroorzaakt door:

  • Hogere baten planexploitaties, voor een toelichting op de projecten  zie het vgp februari 2015.

Begrotingswijzigingen van primitief naar dynamisch

1032 Grondbeleid

bedragen * € 1.000,-

Besl.nivo

Besl.dat.

agendapnt.

Baten

Lasten

Saldo

Primitief

196.562

202.106

5.544

Wijzigingen

BW-01317 Jaarrekening 2013

Raad

11 jun '14

40/2014

3.250

3.250

0

BW-01339 Voorjaarsnota TW en invest

Raad

11 jun '14

63/2014

813

-69

-883

BW-01367 Meldingen najaarsnota 2014

Raad

03 dec '14

129/2014

5.401

6.627

1.226

Totaal Wijzigingen

9.465

9.808

343

Risico's