Programma Wonen

Algemeen

In een land met krimpende en groeiende regio's is Nijmegen één van de steden die de komende jaren bevolkingsgroei zal kennen. De woningvraag die hier mee samenhangt moet worden ingevuld. Dat betekent  een forse woningbouwopgave. We willen daarbij een stad zijn met een gedifferentieerd  woningaanbod op stedelijk niveau en met variatie op wijkniveau.  Andere taakvelden zijn de herstructurering van delen van de bestaande woningvoorraad, de verduurzaming van woningen en de huisvesting van specifieke doelgroepen met een inhaalslag op het gebied van wonen en zorg. Vrijkomende woonruimte in de schaarse voorraad van de woningcorporaties wordt op transparante en rechtvaardige wijze verdeeld, scheefwonen willen we tegengaan. De effecten van het woonruimteverdelingsbeleid worden gemonitord. De gevolgen van de economische recessie lijken we achter ons te laten. In 2014 vertoonde de koopmarkt herstel, de prijsdaling is gestopt en het aantal transacties neemt  toe. In de huursector is sprake van stijgende huren en stagnerende inkomens. Betaalbaarheid staat daarmee weer op de agenda. Het programma is voor realisatie afhankelijk van andere partijen: ontwikkelaars, corporaties, zorginstellingen , instellingen voor hoger onderwijs en andere overheden. In dat netwerk sturen wij actief met overleg en afspraken. Het programma Wonen kent een sterke relatie met de programma's Ruimte &  Cultuurhistorie, Klimaat & Energie en Zorg & Welzijn.  

Maatschappelijk effect

Het programma wonen levert een bijdrage aan de aantrekkelijkheid van de stad door de huidige en toekomstige inwoners van Nijmegen te laten wonen in een positief gewaardeerde woonomgeving. Goed wonen is een cruciale voorwaarde voor leefbare  en vitale buurten en wijken. Dat dit werkt blijkt uit de stads- en wijkmonitor. Daarnaast is van belang dat een goede woonkwaliteit bijdraagt aan de economische aantrekkelijkheid van de stad. Onze nieuwbouwopgave is gericht op het inlopen van het woningtekort. En de herstructurering van delen van de bestaande voorraad verbetert kwaliteit en leefbaarheid in de wijken. We willen een ongedeelde stad zijn met een gedifferentieerd woningaanbod op stedelijk niveau en met variatie op wijkniveau. Goede kwaliteit en energiezuinigheid zijn daarbij belangrijk. Met het toevoegen van combinaties van wonen en zorg wordt rekening gehouden met de vraag van de ouder wordende bevolking en de extra muralisering. Het realiseren van woonruimte voor jongeren en studenten draagt bij aan de aantrekkelijkheid van Nijmegen als stad om te studeren. Ook dat is een belangrijke voorwaarde voor stedelijke vitaliteit en dynamiek.  Zolang er schaarste is, is woonruimteverdeling een maatschappelijk belang. Vrijkomende woonruimte in de  voorraad van de woningcorporaties wordt op transparante en rechtvaardige wijze verdeeld. Bijzondere en kwetsbare doelgroepen krijgen daarbij extra aandacht.

Realisatie woningbouwprogramma

Wat willen we bereiken?

We willen woningen blijven bouwen om aan de vraag te voldoen en de dynamiek in de stedelijke ontwikkeling te behouden. Dat valt op dit moment niet mee door de voortdurende crisis op de woningmarkt. De resultaten van het in 2012 gehouden woningmarktonderzoek (WoON2012) zijn richtinggevend voor  de planning en programmering van de woningbouw. Maar de realisatie is mede afhankelijk van de economische situatie. Dat maakt de woningproductie voor 2014 en de jaren daarna onzeker. Voor 2014 lijkt realisatie van 600 woningen haalbaar. De bouw daarvan is voor een deel al in 2013 gestart. Dat is een relatief hoog aantal. Het zijn voor een flink deel huurwoningen. Die hebben niet te maken met voorverkooppercentages alvorens de bouw start, zoals bij koopwoningen wel het geval is. Ook worden koopwoningen in huurwoningen omgezet.
De  nieuwbouw in de bestaande stad betreft onder andere het project Malvert-maisonnettes, de woningen op het voorzieningenhart in het Waterkwartier en Huize Rosa. De grootste productie vindt plaats in de Waalsprong waar met name in het deelgebied Laauwik de bouw gestaag vordert.  

Meer vraaggericht bouwen verbetert de verkoop van woningen. Daarom is er ook meer aandacht voor (Collectief) Particulier Opdrachtgeverschap, conform de nota Particulier Opdrachtgeverschap uit 2010. Zowel in Nijland als in het gebied Vossenpels Zuid wordt hieraan invulling gegeven. De eerste resultaten zijn al zichtbaar. In 2014 zal de productie hier nog meer op stoom komen. Met de woningcorporaties zijn afspraken gemaakt om de productie van goedkope huurwoningen op peil te houden, ondanks hun afnemende investeringsruimte als gevolg van maatregelen van het kabinet. 2014 is ook het laatste jaar waarin we met bijdragen uit het Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing betaalbare woningbouw kunnen stimuleren.
De afspraak met de SSHN om in 2015  1.250 eenheden voor studenten te realiseren wordt gehaald.  We verwachten in 2014 de oplevering van ca. 500 eenheden voor studenten, o.a. TPG en Sonnehaert.  Met de verwachte productie in 2015 van nog eens 350 eenheden in het project Mariënbosch en kleinschalige uitbreidingen en verbouw aan SSHN- complexen staat de teller dan op  1.250 en zijn de grootste tekorten voor studenten weggewerkt. Zeker omdat we voor de komende jaren ook meewerken aan de bouw van een aantal particuliere projecten voor jongeren en studenten. Maar we volgen de vraag- en aanbodontwikkelingen op de voet.

Het stoppen van het ISV betekent dat 2014 het laatste jaar is waarin we binnen het programma wonen betaalbare woningbouw financieel kunnen stimuleren, en er geld beschikbaar is voor wonen boven winkels.

Wat hebben we bereikt?

In 2014 zijn in totaal 713 woningen opgeleverd. Dat is  opnieuw een goed resultaat. Het aantal opgeleverde woningen is 100 meer dan destijds begroot. Het lijkt erop dat we de crisis op de woningmarkt achter de rug hebben. 2014 gaat de boeken in als het jaar waarin het herstel aanhoudt en in ieder geval de koopmarkt weer opgeleefd is. De prijsdalingen zijn gestopt, het aantal transacties is toegenomen. Lage rente, toegenomen consumentenvertrouwen en wat betere economische vooruitzichten liggen hieraan ten grondslag. Het effect op de productie in de koopsector zal pas na 2014 zichtbaar zijn. De productie bestond nu  voor het grootste deel uit goedkope huurwoningen (391), o.a. Malvert maisonettes, voorzieningenhart Waterkwartier, Onder Onnes en Lentseveld. Het grootse deel van de productie is in de  Waalsprong gerealiseerd, 420 woningen. Daarvan zijn 49 kavels voor zelfbouwers van vrijstaande woningen, en 12 kavels voor IBBN rijwoningen in Laauwik. Daarmee levert zelfbouw 19% van de totale kavelverkoop in 2014 in de Waalsprong, en 25% van de omzet in euro's. Van de in totaal 30 beschikbare IBBN leningen zijn er nu 15 verstrekt, en 6 in behandeling. Door vertraging in de herstructurering (Rozenbuurt, Wolfskuil ) zijn er minder woningen gesloopt.

Indicatoren

Realisatie woningbouwprogramma

Realisatie 2013

Doelstelling 2014

Realisatie 2014

1.1 Aantal woningen

1000

600

713

1.2 Aantal woningen in bestaande stad

619

200

293

1.3 Aantal woningen in Waalsprong

381

400

420

1.4 Toevoegingen goedkope huurwoningen

488

200

391

1.5 Toevoegingen goedkope koopwoningen

54

50

41

1.6 Aantal appartementen wonen boven winkels
1.7 Sloop

47
-

5
75

5
5

Wat hebben we ervoor gedaan?

Om de woningproductie mogelijk te maken hebben we voor nieuwe locaties ambitiedocumenten opgesteld, en vanuit het programma wonen bijgedragen aan het opstellen van bestemmingsplannen. Met de woningcorporaties is periodiek ambtelijk en bestuurlijk overleg gevoerd over de voortgang in de prestatieafspraken, de agenda voor de woonvisie en actuele beleidsontwikkelingen. In maart 2014 is een goedbezochte Woonbeurs georganiseerd  met bijna 1.600 bezoekers. Het hoogste aantal in de drie jaar dat we dit al doen. Op deze beurs presenteren ontwikkelaars en makelaars het actuele aanbod aan nieuwbouwwoningen. Verder zijn er 116 startersleningen aangevraagd en 84 verstrekt, een record. Er zijn 15 IBBN leningen voor betaalbare zelfbouw verleend en 6 nieuwe in behandeling genomen. Met deze regelingen worden mensen direct geholpen. In de bestaande bouw leveren we zo ook een bijdrage aan meer doorstroming doordat elke koop een verhuisketen van gemiddeld 4 verhuizingen oplevert. 2014 was ook het jaar waarin de laatste ISV middelen voor betaalbare woningbouw beschikbaar waren. In totaal is de afgelopen 5 jaren het hele bedrag van € 3.675.000 besteed aan totaal 741 betaalbare huurwoningen, de gemiddelde bijdrage komt daarmee op een kleine € 5.000 per woning .  

Studenteneenheden en woonservicegebieden

Wat willen wij bereiken?

Voor studenten realiseren we tussen 2010 en 2015 1.250 eenheden om de groeiende  vraag op te vangen. De  SSHN is daarbij onze partner Overigens woont 75% van de uitwonende studenten op de particuliere kamermarkt. Op die particuliere markt zijn door de recessie ook andere marktpartijen zich gaan richten op het segment jongeren/studenten. Deze initiatieven zijn welkom zolang ze voldoende kwaliteit op de juiste locatie toevoegen. In dat geval vergroten ze de kwaliteit van het aanbod voor jongeren en studenten en verdringen ze slechter particulier kameraanbod. Kansen die zich voordoen om bestaande gebouwen te transformeren tot huisvesting  voor studenten en jongeren, zoals Mariënbosch, Sonnehaerdt en Villa Karel, willen we daarnaast blijven benutten.
De extra taakstelling voor nog eens 1.000 studenteneenheden uit het Coalitieakkoord is met een productie van 1.250 eenheden door de SSHN  voor een kwart ingevuld. Meer lijkt vooralsnog niet noodzakelijk. Dit blijkt uit ramingen van de instellingen voor hoger onderwijs. Wel houden we de vinger scherp aan de pols, want bij de prognoses van de vraagkant spelen veel variabelen een rol. We willen een stedelijke dekking van woonservicegebieden. Er moet een voldoende voorraad woningen bestaan die geschikt is voor bewoners die een beroep doen op zorg.  Dit verg een extra inspanning van diverse partijen vanwege de toenemende extramuralisering in de komende periode. Ouderen en gehandicapten moeten in voldoende mate gehuisvest kunnen worden en  starters moeten een reële kans op de woningmarkt hebben. Daarnaast dragen we vanuit het programma Wonen ook bij aan de realisatie van voorzieningen voor maatschappelijke opvang.

Wat hebben we bereikt?

In 2014 zijn totaal 519 eenheden voor studenten gerealiseerd. Het grootste en meest in het oog springende project was de realisatie van het complex Talia, 354 eenheden van de SSHN  boven het nieuwe Doornroosje bij Nijmegen CS. De productie betekende een forse toevoeging van prima studentenhuisvesting op een goede locatie. De afspraak om voor 2015 1.250 nieuwe eenheden te bouwen wordt iets later ingevuld. Dat is het geval als het  project Mariënbosch, met 350 eenheden, dat nu in aanbouw is,  eind maart 2015 wordt opgeleverd. De gezamenlijke kamercampagne van SSHN, HAN en Radboud Universiteit heeft in 2014 199 extra kamers opgeleverd. Vanwege afnemende acceptatie van kamerverhuur in een aantal delen van de stad is er in overleg met het platform Kamerbreed, dat de overlast van kamerverhuur wil tegengaan, en de studentenvakbond AKKU een notitie met beleidsvarianten opgesteld. De oude raad heeft aanpak van dit dossier aan de nieuwe raad overgelaten.    
Op het terrein van wonen en zorg zijn er 50 woningen en 44 eenheden opgeleverd. Het gaat om de woningen op het voorzieningenhart  in het Waterkwartier en aan de Tollensstraat. Dit is minder dan oorspronkelijk begroot. De grote transities in de zorg maakten partijen terughoudend om te investeren. Hierdoor vertraagd planvorming en realisatie.       
Voor de verbetering van de toegankelijkheid van openbare gebouwen zijn in  2014 5  aanvragen ingediend,3 voorlopig toegekend en 9 definitief toegekend. Het beschikbare budget is daarmee in 2014 vrijwel geheel uitgeput.    

Indicatoren

Studenteneenheden en woonservice gebieden

Realisatie 2013

Doelstelling 2014

Realisatie 2014

2.1 Aantal woningen met zorg

130

135

94

2.2. Aantal eenheden voor studenten

0

500

519

2.3 Gemiddelde wachttijd SSHN kamer V'veld +H'veld (in maanden)

6

5

5,5

2.4 Gemiddelde wachttijd SSHN voorkeurscomplexen 1p onzelfstandigen.(in maanden)

37

35

42

Wat hebben we ervoor gedaan?

We hebben bestuurlijk overleg gevoerd met de SSHN en de instellingen voor hoger onderwijs over studentenhuisvesting . De voortgang van projecten en het monitoren van de ontwikkeling van vraag en aanbod zijn hier de belangrijkste thema's. De prestatieafspraak met de SSHN is met een jaar verlengd tot 1 januari 2015 om zo weer in de pas te lopen met de overige corporaties. De Stichting Huurteams die controleert op te hoge huren in de particuliere sector, hebben we financieel ondersteund.  
Het planningskader voor wonen met zorg is in 2014 vastgesteld. Dit kader vormt de basis voor verdere uitwerking en concretisering in de 4 prioriteitsgebieden waar we in 2014 mee zijn gestart (Lindenholt, Centrum Oost/Noord en Midden). Daarbij werken we samen  met woningcorporaties en zorgaanbieders.   

Rechtvaardige verdeling van huurwoningen

Wat willen wij bereiken?

Wij streven naar een rechtvaardige en transparante verdeling van vrijkomende huurwoningen met evenredige kansen op woonruimte voor de diverse doelgroepen. Bijzondere doelgroepen worden apart bemiddeld, de huisvesting van statushouders is daarin een belangrijk onderdeel. De nieuwe Regionale Huisvestingsverordening 2013 biedt daarvoor de kaders. Uitvoering ligt bij de woningcorporaties. Meer kansen voor starters, bevorderen van doorstroming, aanpak van problemen in de leefbaarheid op complex niveau en beperking van scheefwonen zijn belangrijke punten.  Conform de Perspectiefnota 2014 bemoeien we ons niet langer actief met de woonruimteverdeling, maar zullen wel rapporteren over de effecten daarvan.

Wat hebben we bereikt?

De uitvoering van de woonruimteverdeling verliep in 2014 zonder grote problemen. Een jaar na invoering van de nieuwe verordening is er geen substantieel resultaat in termen van meer kansen voor starters en meer doorstroming. De slaagkansen van de verschillende doelgroepen zijn vrij constant door de jaren heen. De gemiddelde slaagkans is in 2014 iets hoger,  voor starters wat lager, maar voor senioren juist hoger. Oorzaak zit in een combinatie van factoren: het aantal reacties op een vrijkomende woning varieert (starters reageren vaker), en het aantal vrijkomende varieert. 20% van het verdeelde aantal woningen ging via loting.

Indicatoren

Rechtvaardige verdeling van huurwoningen

Realisatie 2013

Doelstelling 2014

Realisatie 2014

3.1 Woningen naar starters

46%

> 40%

42%

3.2 Woningen naar primaire doelgroep

82%

> 75%

79%

3.3 Gemiddelde slaagkans

0,09

>= 0,12

0,11

3.4 Slaagkans starters

0,08

>= 0,10

0,07

3.5 Slaagkans primaire doelgroep

0,09

>= 0,12

0,09

3.6 Slaagkans senioren

0,20

>=0,25

0,26

Wat hebben we ervoor gedaan?

Om in een aantal  complexen met grote leefbaarheidsproblemen aanvullende eisen te kunnen stellen aan nieuwe huurders is een aanvraag gedaan op basis van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek  (Rotterdamwet). Door het van kracht worden van de nieuwe Huisvestingswet per 1 januari 2015 is in regionaal verband gewerkt aan een noodzakelijke aanpassing van de Regionale huisvestingsverordening.
Door de oorlog in het Midden Oosten is de taakstelling voor het huisvesten van statushouders in 2015 bijna verdubbeld (2014: 154, 2015: 278). Na overleg met de woningcorporaties, die de huisvesting bieden, is besloten om in 2014 te anticiperen op de hogere  taakstelling door  actief te zoeken naar extra mogelijkheden  voor opvang in leegkomende panden.Een aantal concrete opties zijn en worden verder verkend.

Financiële gegevens

Wonen
* € 1.000
Begroting primitief Begroting dynamisch Rekening 2014 Verschil Bdyn - rek

Financiele lasten per product

Woningbouwbeleid en herstructurering

1.976

1.096

1.732

-636

Doelgroepen

55

55

195

-140

Woonruimteverdeling

13

13

25

-11

Totaal lasten product

2.045

1.165

1.952

-787

Financiele baten per product

Woningbouwbeleid en herstructurering

-1.577

-1.150

-1.385

235

Doelgroepen

Woonruimteverdeling

Totaal baten product

-1.577

-1.150

-1.385

235

Totaal Wonen

468

15

567

-552

Toelichting financiën

Het programma Wonen sluit het jaar 2014 af met een negatief resultaat van € 0,6 miljoen.

Het negatieve resultaat op het programma lichten we hieronder toe.

Toelichting op de lasten
De lasten zijn € 0,8 miljoen hoger uitgevallen dan begroot. Dit nadeel is veroorzaakt door:

  • € 0,1 miljoen lagere onttrekking aan de ISV-reserve. Hier tegenover staat een voordeel/melding binnen het programma Klimaat en Energie.
  • € 0,1 miljoen nadeel door meer doorbelaste uren voor ambtelijke capaciteit dan begroot.
  • € 0,4 miljoen lagere onttrekking aan het fonds voor Startersleningen dan begroot.
  • Bij de Voorjaarsnota is gemeld dat er een voordelig rente effect van € 0,4 miljoen werd verwacht bij de Startersleningen. Waarbij is aangegeven dat dit effect leidt tot een voordeel op de saldi-reserve. Dit is echter niet juist. Het fonds voor de startersleningen is een revolverend fonds. Dat wil onder andere zeggen dat de rente van aangetrokken leningen één op één dient te worden verrekend met het Startersfonds.  Lagere rente dan begroot betekent ook een lagere onttrekking aan het fonds dan begroot. De voorjaarsmelding had een budgettair neutrale melding moeten zijn.
  • € 0,2 miljoen hogere lasten door de afdracht van de eigen bijdrage van startersleningen/IBBN aan de voorziening. Hier tegenover staan hogere baten.

Toelichting op de baten
De baten zijn € 0,2 miljoen hoger uitgevallen dan begroot. Dit voordeel is veroorzaakt door:

  • € 0,2 miljoen hogere baten door te laag begrote eigen bijdragen van verkopers van starterswoningen waarvoor een starterslening is afgegeven. Deze bijdrage van de verkopers is conform de uitgangspunten toegevoegd aan de voorziening.

Het negatieve resultaat wordt per saldo hoofdzakelijk veroorzaakt door een omissie ten aanzien van een bij de voorjaarsmelding gemeld positief rente effect op de starterslening. Dit had een budgettair neutrale melding moeten zijn. De afwijkingen zijn incidenteel.

Begrotingswijzigingen van primitief naar dynamisch

1021 Wonen

bedragen * € 1.000,-

Besl.nivo

Besl.dat.

agendapnt

Baten

Lasten

Saldo

Primitief

1.577

2.045

468

Wijzigingen

BW-01338 Formatiereductie afdeling Milieu

College

08 jul '14

4.4

0

0

BW-01339 Voorjaarsnota TW en invest

Raad

11 jun '14

63/2014

-254

-648

-394

BW-01365 Technische wijziging najaarsnota 2014

Raad

03 dec '14

129/2014

-372

-151

221

BW-01367 Meldingen najaarsnota 2014

Raad

03 dec '14

129/2014

199

-81

-280

Totaal Wijzigingen

-427

-880

-453

Risico's

De risico's die samenhangen met een vertraagde planontwikkeling in de Waalsprong en het Waalfront zijn door het aantrekken van de woningmarkt enigszins geslonken. In 2014 hebben zich geen nieuwe risico's aangediend. De beëindiging van de ISV subsidies voor betaalbare woningbouw en de aantasting van de investeringscapaciteit van de corporaties bemoeilijkt realisatie van betaalbare huurwoningen.