Grondbeleid

VISIE OP GRONDBELEID

Het programma Grondbeleid neemt fysiek ruimtelijke projecten in ontwikkeling en voert deze uit. Hierbij is er een relatie met andere programma’s binnen de gemeentelijke begroting. Belangrijke programma’s zijn onder meer: Ruimte & Cultuurhistorie, Wonen, Economie & Toerisme, Onderwijs, Mobiliteit, Stedelijke Ontwikkeling, Zorg en Welzijn, Sport en Accommodaties.
De beoogde maatschappelijke effecten van dit Grondbeleid zijn:

  • Een groter aanbod van woningen voor de doelgroepen die daar het meeste behoefte aan hebben, door middel van de productie van bouwrijpe grond en de ontwikkeling van stedenbouwkundige plannen.
  • Scheppen van fysieke ruimte voor de realisatie van voorzieningen, scholen, kantoren, bedrijfshuisvesting en andere werkgelegenheidsobjectenlocaties.
  • Realisatie van structuurbepalende, stedelijke ontwikkelingsprojecten, zoals de Stadsbrug, de Waalsprong, Plein 1944, Parkeergarages, NTC, Centraal Station, Waalfront en die initiërend zijn voor de lange termijn ontwikkeling van de stad.

De manier waarop we dit grondbeleid uitvoeren is uitgebreid omschreven in de Kadernota Grondbeleid die in 2010 door uw Raad is vastgesteld. Hierin gaan we niet alleen uit van faciliterend grondbeleid, waarbij we gebruik maken van “publieke” instrumenten, maar kiezen we ook soms voor een actieve, ontwikkelende en daarmee risicodragende rol van de gemeente. Dit kan zelfstandig of via samenwerking met marktpartijen en deelnemingen in een PPS, zoals Waalfront, of via een gemeenschappelijke regeling, zoals Bijsterhuizen. In de actieve rol verwerven we gronden, ontwikkelen we plannen en maken we terreinen bouwrijp en verkopen deze.
Projecten worden door het gemeentelijk Ontwikkelingsbedrijf voorbereid, tot uitvoering gebracht en financieel afgewikkeld.
De planexploitaties van deze projecten, die altijd meerdere jaren doorlooptijd kennen, leggen we als document ter vaststelling aan uw Raad voor.
Bij veel van deze projecten speelt grondbeleid een belangrijke rol. Grote projecten als de Waalsprong, Waalfront, TPG/Doornroosje, Winckelsteegh en Nijmegen Centraal zijn in dit verband belangrijke projecten.

Voortgangsrapportage Grote Projecten

De planexploitaties van de gemeente Nijmegen worden jaarlijks opgenomen in een Voortgangsrapportage Grote Projecten (VGP). Besloten is dat het VGP voortaan bij kort voor de rekening verschijnt, waarbij de peildatum 1 oktober van het daaraan voorafgaande jaar is. De ontwikkeling van de boekwaarde tussen 1 oktober en 1 januari wordt ook bij de rekening gerapporteerd. Een tussenmelding van het VGP in de vorm van mogelijk verwachte grotere afwijkingen vindt dan plaats in het kader van de begroting waarbij ook wordt gerapporteerd over de ontwikkeling van de risico's van het programma Grondbeleid en de toe te passen parameters voor de planexploitaties voor de eerstvolgende herziening.

Ontwikkelingen

In voorgaande jaren waren de verwachtingen over de ontwikkeling van de economie vaak negatief. In 2014 lijkt echter sprake van een voorzichtig economisch herstel. De verwachtingen zijn positief en een structurele groei lijkt zichtbaar. Het consumentenvertrouwen groeit langzaam en aan de daling in de orderportefeuilles van bouwbedrijven lijkt een einde te komen. Wel blijft het herstel van de economie onzeker. Lange termijn- voorspellingen zijn schaars en ook op korte termijn wordt een slag om de arm gehouden. Partijen erkennen de omslag in de economie, maar de mate van groei blijft onzeker.

Nijmegen omarmt de Waal

Het accent ligt bij de uitvoering van projecten die onderdeel uitmaken van het grotere kader “Nijmegen omarmt de Waal”. Een opgave die bestaat uit een aantal grote gebiedsontwikkelingen, te weten: Waalsprong, Waalfront, de Oversteek en de dijkteruglegging. In de Waalsprong bouwen we nog zo’n 8.000 tot 9.000 woningen tot medio 2027. De woningbouw in de Waalsprong is weer verder op gang gekomen met de voorbereiding van de Grote Boel en De Stelt. De uitvoering van de Waaijer (Landschapszone) krijgt verder zijn beslag. Begin 2014 is de eerste paal voor de Handelskade, terrein De Gelderlander (ca. 540 Woningen en 2800 m2 comm. voorzieningen) geslagen.
De dijkteruglegging is in 2013 in uitvoering genomen en is in 2014 goed op stoom gekomen.

Maatschappelijk Vastgoedprojecten
De realisering van de Donjon is weer een stap dichterbij met het tekenen van contracten. In overleg met de Rijksdienst voor Monumentenzorg en een aantal marktpartijen werken we verder aan de voorbereiding van dit project en het zichtbaar maken van de cultuurhistorie van Nijmegen. De voorbereiding van het nieuwe bestemmingsplan Valkhofpark en Donjon is in volle gang.
De nieuwbouw van Doornroosje met daarboven studentenwoningen is in 2014  opgeleverd. Het voorzieningenhart voor het Waterkwartier, De Byzantyn, is in 2014 opgeleverd en geopend.
Definitieve besluitvorming over de nieuwbouw van de Bastei heeft begin 2014 plaatsgevonden.

Reserves en risicobeoordeling

Eind 2014 zijn er ongeveer 48 planexploitaties in uitvoering. Daarnaast zijn er planexploitaties in ontwikkeling (de PIO's), die bij gebleken haalbaarheid en uitvoerbaarheid ter vaststelling aan uw Raad worden aangeboden of leiden tot, door het College af te sluiten, overeenkomsten.
Om de risico’s van deze exploitaties af te dekken analyseren we deze. Hierbij schatten we de kans dat een risico optreedt en wat het effect kan zijn. Per project bekijken we dan de negatieve risico’s zoals bijvoorbeeld kostenstijgingen, hogere verwervingsprijzen, opbrengstverlaging (markt) en de bijsturingsmogelijkheden.
Dit leggen we naast een beoordeling van de totale projectenportefeuille. Wat vervolgens aan gekwantificeerde financiële risico’s overblijft, moet kunnen worden afgedekt in het weerstandsvermogen van de gemeente Nijmegen in de vorm van de Saldireserve.

Op basis van de Risiconota Ontwikkelingsbedrijf 2014, die in het najaar van 2014 is vastgesteld door uw Raad, zijn de risico’s binnen de lopende planexploitaties opnieuw tegen het licht gehouden. Dit alles in het licht van de economische omstandigheden. Hierin zijn aanvullende maatregelen en beheersmaatregelen opgenomen, die er voor moeten zorgen dat de lopende planexploitaties de komende jaren adequaat en onder beheersbare condities kunnen worden uitgevoerd. Dit heeft ook consequenties voor het weerstandsvermogen.

Parameters planexploitaties

Er is in de Risiconota 2014 uitvoerig ingegaan op de economische situatie met cijfers en feiten. Er wordt geen verslechtering verwacht, in vergelijking met de inschattingen ten tijde van de Risiconota 2013. Ondanks de positievere vooruitzichten wordt geadviseerd om de uitgangspunten of parameters uit de Risiconota 2013 voorzichtigheidshalve te handhaven. De stijgende prijzen van bestaande woningen vertalen zich niet direct door naar (grond)prijzen van nieuwbouwwoningen, het economisch herstel is nog broos door onder meer de restschuld van huiseigenaren en de hoge werkeloosheid en ook het wegvallen van aanbestedingsvoordelen dient meegewogen te worden.

Op grond van de raadsmotie ‘Parameters maken in de Waalsprong’ van 26 juni 2013 zijn de voorgestelde parameters op plausibiliteit getoetst door de accountant.
Gelet op de onzekerheid van de economische ontwikkeling zijn in de Risiconota alternatieve scenario’s getoond: een negatief scenario, een scenario van voortdurende stagnatie en een positief scenario. Jaarlijks wordt een Risiconota opgesteld.

Winst- en verliesneming

Voor winst- en verliesneming binnen het Ontwikkelingsbedrijf hanteren we het voorzichtigheidsbeginsel: bij te verwachten verliezen treffen we direct een voorziening. Een verwachte winst nemen we pas aan het eind van een project, wanneer de winst is gerealiseerd. Tussentijdse winstneming passen we alleen toe, indien de boekwaarde van het onderhanden werk negatief is en er dus een bijna zeker voordelig financieel resultaat gaat ontstaan. Deze tussentijds te nemen winst wordt bepaald door de negatieve boekwaarde van het onderhanden werk te verminderen met de contante waarde van de nog te maken kosten in de planexploitatie. Hierbij wordt tevens een risicobeoordeling gemaakt, die mede bepaalt of tussentijdse winstneming mogelijk is.

Grondexploitaties

boekwaarde
31-12-2013

investeringen 2014

opbrengsten 2014

resultaatname
 2014

boekwaarde
 31-12-2014

stedelijke ontwikkelingsprojecten

2.783

18.997

-23.358

812

-766

bedrijvigheidsprojecten

4.923

2.054

-4.115

2.862

woningbouwprojecten

82

884

-1.041

398

323

Herstructurering

-71

1.387

-6.776

100

-5.360

Stadscentrum

5.817

4.511

-8.780

-137

1.411

Waalsprong

81.608

6.969

-9.333

79.244

dijkteruglegging

-6.261

73.829

-69.291

-1.723

Maatschappelijk Vastgoed

21.127

16.034

-11.405

25.756

Koers West

60.927

12.771

-18.809

54.889

Gem.Exploitaties Land over de Waal

207.561

8.428

-44.780

171.209

Opdrachten

-468

1.018

-561

-11

AF: Voorzieningen

-14.296

-4.245

242

-18.299

Grondexploitaties

boekwaarde 31-12-2014

nog te realiseren lasten

nog te realiseren baten

niet in boekwaarde

inkomsten nog te verwerken

voorziening

rente voorziening

eindresultaat

stedelijke ontwikkelingsprojecten

-766

1.112

-2.113

1.762

-5

bedrijvigheidsprojecten

2.862

12.646

-11.138

-52

-2.534

-1.785

-1

woningbouwprojecten

323

1.691

-2.041

-19

-1

-47

Herstructurering

-5.360

7.833

-3.297

955

-296

-165

Stadscentrum

1.411

12.310

-12.153

-1.988

-614

-1.034

Waalsprong

79.244

83.286

-159.448

-5.125

-2.043

dijkteruglegging

-1.723

1.723

0

Maatschappelijk Vastgoed

25.756

32.644

-41.516

-13.759

-3.136

-11

Koers West

54.889

18.816

-18.704

-58.112

-3.111

Gem.Exploitaties Land over de Waal

171.209

-171.209

0

Opdrachten

-11

11

0

AF: Voorzieningen

-18.299